Cần nắm rõ địa bàn khu vực mình xây dựng. Trước đây, khu này thuộc Thành phố Thủ Đức, nhưng sau khi sáp nhập các phường và bỏ cấp quận, hiện nay khu vực TP. Thủ Đức cũ còn 12 phường gồm: Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long và An Khánh. Điều quan trọng là mỗi phường đều có quy định quy hoạch khác nhau. Nếu không tìm hiểu kỹ, rất dễ xây sai quy hoạch, dẫn đến bị phạt, tốn kém chi phí mà nhà lại không được hoàn công.
Làm rõ quy định pháp lý khi xây nhà tại Thủ Đức (nhà dưới 5 tầng, diện tích sàn dưới 60m²)
Một gia chủ sở hữu mảnh đất nhỏ 4x12m (48m²), muốn xây nhà 3 tầng tại Thủ Đức để vừa ở vừa cho thuê. Vậy cần lưu ý gì để đảm bảo đúng quy định pháp luật?
1. Diện tích lô đất tối thiểu và mật độ xây dựng
Diện tích tối thiểu: 32m² (chiều ngang tối thiểu 3m, chiều sâu tối thiểu 8m).
Mật độ xây dựng: Với lô đất dưới 50m², được phép xây dựng 100% diện tích đất, tức là không bắt buộc phải chừa sân trước hay sân sau.
2. Quy mô và số tầng nhà ở phổ thông tại Thủ Đức
Giới hạn chiều cao phổ biến: Dưới 5 tầng (gồm 1 trệt, 3 lầu và 1 tầng mái che cầu thang).
Lưu ý: Ở các khu vực gần sông, rạch, chính quyền địa phương có thể giới hạn tối đa chỉ được xây 4 tầng để đảm bảo an toàn và tuân thủ quy hoạch.
3. Khoảng lùi và phần móng (lưu ý địa chất)
Khoảng lùi phía sau: Khi xây nhà tại Thủ Đức, cần chừa lùi tối thiểu 1–2m ở các tầng trên, tùy vào chiều sâu khu đất.
Rủi ro móng: Địa chất ở Thủ Đức khá phức tạp, đặc biệt tại các khu ven sông. Vì vậy, không nên tiết kiệm chi phí khảo sát địa chất, tránh trường hợp đội vốn giữa chừng hoặc phát sinh nứt lún sau khi hoàn công.
Xin giấy phép xây dựng (GPXD) và khu vực được miễn GPXD
1. Quy trình xin giấy phép xây dựng tiêu chuẩn
Thời gian xử lý hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường là 15 ngày làm việc. Hiện nay, toàn bộ quy trình có thể thực hiện trực tuyến 100% thông qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công của TP.Thủ Đức.
2. Quy định về miễn giấy phép xây dựng (theo quy hoạch 1/500) và chính sách thí điểm mới
Thực tế: Phần lớn nhà ở riêng lẻ xây trên đất nền tại khu dân cư hiện hữu vẫn phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.
Tuy nhiên, TP.Thủ Đức đang triển khai thí điểm chính sách miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, đồng thời có quy chế quản lý kiến trúc cụ thể.
>>> Theo nguồn: Báo Tuổi Trẻ – “TP.Thủ Đức thí điểm miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ”
3. Lời khuyên thực tế
Trước khi xây nhà, gia chủ cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch 1/500 của khu đất. Nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc chưa được phê duyệt, thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng đầy đủ.
Làm đúng từ đầu để tránh bị xử phạt hành chính, tốn thêm chi phí, và ảnh hưởng đến việc hoàn công sau này.
Giá xây dựng nhà và bí quyết chọn gói thầu trọn gói uy tín tại TP. Thủ Đức
Mọi người cần hiểu rằng, phần hoàn thiện - tức là vật liệu trang trí nội, ngoại thất - chính là yếu tố tạo nên sự chênh lệch giá lớn nhất trong xây dựng. Khoảng chênh lệch có thể từ 1 triệu đồng/m² trở lên, chủ yếu đến từ chất lượng vật liệu sử dụng như gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa, tay vịn...
Bên dưới là giá xây nhà trọn gói theo diện tích xây dựng mới nhất từ An Cư:
| Nhà | Đơn giá xây dựng nhà trọn gói | ||
| Mức Phổ thông(dành căn hộ dịch vụ) | Mức Khá(dành cho nhà ở) | Mức cao cấp(chủ yếu là biệt thự) | |
| Nhà cấp 4 | 5.800.000 – 6.000.000/m2 | ||
| Nhà phố | 5.800.000 – 6.000.000/m2 | 6.100.000 – 6.800.000/m2 | |
| Biệt thự | 6.800.000 – 7.800.000/m2 | 7.900.000 – 10.500.000/m2 | |
| Phụ thuộc vào diện tích xây dựng, khu vực, vật tư xây dựng mà đơn giá sẽ biến động | |||
| Miễn phí hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng. | |||
Lưu ý:
- Đơn giá xây dựng nhà trọn gói trên chưa bao gồm thuế GTGT (VAT).
- Đơn giá trên chưa bao gồm chi phí tháo dỡ nhà cũ và hút hầm cầu cũ
- Đơn giá trên chưa bao gồm chi phí làm sau hoàn công
- Đơn giá chưa bao gồm chi phí gia cố nền móng(nếu có): cừ tràm, ép cọc, gia cố nền móng,…
- Báo giá trên không áp dụng cho nhà nâng cấp, sửa chữa, chỉ dùng cho nhà xây mới, điều kiện thi công thuận tiện, hẻm vừa xe tải, công trình ở tphcm
- Công trình có thang máy bằng khung bê tông cốt thép, mặt ngoài đá hoa cương tính thêm 15.000.000 VNĐ/tầng, thang máy kính không phát sinh thêm phí
- Đối với biệt thự thì yêu cầu phải có bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh.
Bên cạnh đó, nếu quý khách có bản vẽ đầy đủ hoặc nhu cầu cải tạo, sửa chữa, An Cư sẽ lập bảng dự toán xây dựng phần thô chính xác sau khi nhận được bản vẽ và xác nhận loại vật tư hoàn thiện.
Điều kiện áp dụng báo giá xây nhà trọn gói tiêu chuẩn
- Nhà phố có 1 mặt tiền.
- Có không gian tập kết vật tư.
- Đường đi có thể vận chuyển vật tư bằng xe tải 5m3, xe bê tông tươi vô tận công trình.
- Diện tích sàn >60m2, tổng diện tích xây dựng >350m2
- Đối với nhà diện tích dưới 350m2, nhà trong hẻm nhỏ, sâu, nằm trong đường chợ, địa hình khó thi công thì tính thêm hệ số 3 – 25%.
- Nhà 2 hoặc nhiều mặt tiền thì tính thêm hệ số 5-15%
Mẹo quan trọng: Hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng bóc tách chi tiết Định mức Vật tư Hoàn thiện (BOQ) – đây là cách duy nhất để so sánh giá một cách chính xác và minh bạch nhất!
Nhà thầu cần xác định yêu cầu dự án từ khách hàng và khả năng đầu tư vào dự án của khách hàng. Sau đó ước lượng nguyên vật liệu và nhân công, từ đó tính ra được chí phí xây thô, chi phí hoàn thiện một cách hợp lý, tối ưu chi phí cho chủ đầu tư. Để nhận được tư vấn cụ thể, chi tiết, chính xác phù hợp với bản thân, Xây Dựng An Cư khuyến khích chủ đầu tư liên hệ trực tiếp đến hotline (0933.834.369) để được tư vấn kĩ hơn về pháp lý, thiết kế, vật tư, thi công và được định giá chính xác.
Cách tính diện tích cho đơn giá xây nhà trọn gói
[Đơn giá xây dựng nhà trọn gói] = [Tổng diện tích xây dựng] x [Đơn giá xây theo các gói vật tư]
| Khu vực thi công | hệ số(% diện tích) |
| Tầng hầm có độ sâu 1-1.3m so với code vỉa hè | 1.5(150% diện tích) |
| Tầng hầm có độ sâu 1.35-1.6m so với code vỉa hè | 1.7(170% diện tích) |
| Tầng hầm có độ sâu 1.65-2m so với code vỉa hè | 2.0(200% diện tích) |
| Tầng hầm có độ sâu >2m so với code vỉa hè | 2.5(250% diện tích) |
| Phần móng băng, móng cọc | 0.5(50% diện tích) |
| Phần móng bè 2 phương | 1.0(100% diện tích) |
| Phần diện tích các lầu trệt, lửng, lầu 1,2,3,4... và sân thượng có mái che bao gồm bancon | 1.0(100% diện tích) |
| Phần diện tích phần không mái che như: sân thượng, sân phơi | 0.7(70% diện tích) |
| Phần sân trước, sân sau ở trệt diện tích 8-25m2 | 0.7(70% diện tích) |
| Phần sân trước, sân sau ở trệt diện tích <8m2 | 1.0(100% diện tích) |
| Phần sân diện tích lớn >25m2 thì xem xét lại hệ số phù hợp thiết kế | xem xét và thương lượng |
| Ô trống trong nhà <8m2(tính từng ô riêng không tính tổng diện tích) | 1.0(100% diện tích) |
| Ô trống trong nhà >8m2(tính từng ô riêng không tính tổng diện tích) | 0.7(70% diện tích) |
| Phần mái bê tông cốt thép có lát gạch chống nóng | 0.6(60% diện tích) |
| Phần mái bê tông cốt thép nghiêng lợp ngói | 1.0(100% diện tích) |
| Phần mái ton, mái ngói kèo thép | 0.3-0.4(30-40% diện tích) |
Ví dụ về nhà phố 4 lầu 65m2 khi thi công nhà trọn gói tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Theo bảng báo giá trên, Xây Dựng An Cư xin đưa ra bảng báo giá cụ thể cho thi công trọn gói như sau:
Đơn giá thiết kế thi công xây nhà trọn gói sẽ là: 5.800.000 – 6.000.000/m2. Với xây dựng theo mức trung bình sẽ là 5.800.000/m2
Diện tích phần xây dựng là 65m2
=> Diện tích xây dựng tầng trệt sẽ được tính 100% diện tích: 65m2 x 5.800.000 = 377.000.000 VNĐ
=> Diện tích xây dựng lầu 1,2,3,4 được tính 100% diện tích: 65m2 x 4 lầu x 5.800.000 =1.508.000.000 VNĐ
Móng, phần móng sẽ được tính 50% diện tích: 65m2 x 50% = 32.5m2 x 5.800.000 =188.500.000 VNĐ
Mái bê tông cốt thép, trên mái có lát gạch chống nóng được tính 60% diện tích: 65m2 x 60% = 39m2 x 5.800.000 =226.200.000 VNĐ
=> Tổng diện tích xây dựng 4 tầng 65m2 khi được báo giá thi công nhà là: 377.000.000 + 1.508.000.000 + 130.000.000 + 226.200.000 = 2.299.700.000 VNĐ
Giá xây dựng nhà ở trên được tính theo gói xây nhà trọn gói bạn cũng có thể tham khảo qua riêng 2 đơn giá xây nhà thô và nhân công hoàn thiện
Cách tính diện tích cho đơn giá xây nhà trọn gói - chìa khóa trao tay
Xây thô hay trọn gói - lựa chọn tối ưu cho nhà dưới 5 tầng
Lời khuyên từ nhà thầu: Với những ngôi nhà dưới 5 tầng, diện tích sàn nhỏ (dưới 60m²) và chủ nhà bận rộn công việc kinh doanh, nên chọn hình thức xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay) để tiết kiệm thời gian và kiểm soát chi phí hiệu quả hơn.
Ưu điểm của hình thức xây trọn gói
Kiểm soát chi phí chặt chẽ: Khoảng 95% chi phí được cố định trong hợp đồng, nhà thầu chịu trách nhiệm về định mức vật tư, hạn chế tối đa phát sinh.
Tiết kiệm thời gian: Chủ nhà chỉ cần lựa chọn mẫu mã và nghiệm thu, không phải mất công theo sát công trình mỗi ngày.
Đảm bảo chất lượng tổng thể: Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ A–Z, dễ dàng cam kết bảo hành kết cấu và hoàn thiện.
Rủi ro khi chỉ xây thô hoặc tự mua vật tư
Chi phí đội cao: Dễ phát sinh do mua vật liệu sai quy cách, thừa hoặc thiếu, và chất lượng không đồng đều.
Tốn nhiều công sức: Chủ nhà phải dành tới 70% thời gian để tìm vật tư, vận chuyển, và giám sát thi công.
Dễ phát sinh mâu thuẫn: Nếu có vấn đề về chất lượng, rất dễ xảy ra tranh cãi giữa đội thi công và người cung cấp vật tư.
Kết luận: Với nhà quy mô nhỏ và mong muốn an tâm về tiến độ, chi phí, chất lượng - xây trọn gói chính là lựa chọn tối ưu.
Công ty Xây dựng An Cư - chuyên thiết kế xây dựng nhà trọn gói
Dù khách hàng lựa chọn dịch vụ xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói, An Cư cũng sẽ khuyến mãi kèm theo về vật liệu và nhân công. Ngoài ra công ty còn có các chính sách bảo hành riêng cho những công trình thi công như:
- Bảo hành 30 năm cho phần kết cấu
- Bảo hành 5 năm cho phần hoàn thiện
- Bảo hành về các loại vật tư đã sử dụng trong quá trình thi công
An Cư cam kết bảo hành công trình trong suốt 30 năm cho phần kết cấu và 5 năm cho phần hoàn thiện
Xây Dựng An Cư tự hào khi là công ty thiết kế và xây dựng uy tín tại Thành Phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, chuyên thiết kế, thi công và xây nhà trọn gói. An Cư cũng là đơn vị lập bảng báo giá thi công xây dựng chuẩn và chi tiết nhất, ngoài ra chúng tôi có:
Điểm khác biệt của An Cư mang lại cho khách hàng
- Miễn phí 100% phí hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh
- Miễn phí 100% chi phí thanh tra xây dựng. Cam kết không phát sinh.
- Hợp đồng minh bạch, rõ ràng, chặt chẽ.
- Kiến thức vững về luật xây dựng và pháp lý.
- Công trình có kỹ sư giám sát thi công 24/7
- Báo cáo chi tiết tiến độ thi công hằng ngày
- 100% công trình tự tổ chức thi công
- 100% máy móc thuộc sở hữu của an cư
- Cam kết sử dụng vật tư chính hãng
- Ống chờ điện nước hoàn chỉnh
- Đóng lưới mắt cáo chống nứt trước khi tô tường
- Kiểm tra chống thấm bằng cách ngâm nước 48h. Nền trệt đổ bê tông.
- Bảo hành chống thấm 5 năm, kết cấu 30 năm.
- An toàn công trình lân cận
Được thành lập từ năm 2009, đã trải qua 15 năm tính đến nay chúng tôi có thể tự hào nói rằng những công trình đã thực hiện, những khách hàng đến của An Cư đều đã có được sự hài lòng nhất có thể, cụ thể có thể xem qua một số công trình đã và đang được thực hiện.
>>> Xem thêm: Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng – Xây dựng An Cư
>>> Tham quan một số công trình hoàn thiện và lắng nghe đánh giá từ những khách hàng đã tin tưởng lựa chọn An Cư.
Thông tin liên hệ xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay tại tại TP. Thủ Đức
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ AN CƯ
Trụ sở chính: 36 Bàu Cát 7, Phường 14, Q. Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Xưởng Nhôm Kiếng và Lan Can: Số 2 Đường 14, Nhuận Đức, Củ Chi
Xưởng Nội Thất Gỗ An Cường: E6/163B ấp 5, Phong Phú, Bình Chánh
Hotline: 933.834.369 - 078.99.222.99
Email: xaydungancu@gmail.com
- Website: https://xaydungancu.com
