Việc cải tạo, sửa chữa nhà ở là nhu cầu phổ biến tại các đô thị lớn như TP.HCM. Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn chủ quan cho rằng sửa nhà là việc riêng, không cần xin phép. Thực tế, sửa nhà không xin phép có thể bị xử phạt nặng, thậm chí bị cưỡng chế tháo dỡ nếu vi phạm nghiêm trọng. Vậy theo quy định mới nhất năm 2025, sửa nhà không xin phép bị phạt bao nhiêu? Mức phạt có thay đổi gì so với trước? Bài viết sau sẽ giúp bạn nắm rõ mức phạt cụ thể và cách xử lý đúng quy định để tránh rủi ro khi sửa nhà. Hãy cùng An Cư tìm hiểu nhé!
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cho cá nhân hoặc tổ chức được phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình theo đúng quy hoạch, thiết kế và pháp luật hiện hành.
Có mấy loại giấy phép xây dựng?
Theo quy định tại Điều 89, Luật Xây dựng, giấy phép xây dựng bao gồm:
Giấy phép xây dựng mới (khi xây dựng công trình lần đầu).
Giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình (khi có thay đổi kết cấu, kiến trúc).
Giấy phép di dời công trình (khi chuyển vị trí xây dựng công trình).
Giấy phép xây dựng có thời hạn (cho công trình không phù hợp quy hoạch nhưng được tồn tại tạm thời).
(7).png)
Giấy phép xây dựng là gì?
Tại sao cần giấy phép xây dựng?
Việc xin giấy phép là bắt buộc đối với phần lớn công trình để:
Đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch.
Đảm bảo an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, môi trường.
Tránh bị xử phạt, cưỡng chế tháo dỡ nếu xây dựng trái phép.
Vậy nên nhà ở muốn sửa chữa, cải tạo phải làm thủ tục xin giấy phép tại cơ quan có thẩm quyền.
>>> Cách tính chi phí xây dựng nhà ở dân dụng.
>>> Cập nhật bảng báo giá xây nhà trọn gói mới nhất tại TPHCM!
>>> Đơn giá xây dựng nhà phần thô tại TPHCM và các tỉnh năm 2025.
Những trường hợp sửa nhà cần xin giấy phép
Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020) và Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các trường hợp sửa chữa nhà có tác động đến kết cấu chịu lực, thay đổi kiến trúc mặt ngoài, hoặc làm ảnh hưởng đến môi trường và an toàn cộng đồng đều phải xin phép trước khi thi công.
Các trường hợp sửa nhà cần xin phép
Nâng tầng, mở rộng ban công, xây thêm tum hoặc mái che cầu thang.
Tháo dỡ, thay đổi kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn…).
Thay đổi kiến trúc mặt tiền (ốp đá, làm lại mái, thay màu sơn ở khu đô thị).
Cơi nới diện tích sử dụng, xây dựng thêm phòng.
Các trường hợp không cần xin phép sửa nhà:
Sửa chữa nội thất bên trong: lát gạch, sơn lại tường, lắp thiết bị điện – nước.
Không thay đổi diện tích sàn, không can thiệp kết cấu.
Nhà ở nông thôn không nằm trong khu quy hoạch, khu bảo tồn.
Lưu ý: Dù chỉ sửa chữa nhỏ, nếu bạn ở khu vực nội đô TP.HCM, vẫn nên hỏi rõ địa phương để tránh vi phạm quy định xây dựng.
Những trường hợp sửa nhà cần xin giấy phép
Sửa nhà không xin phép bị phạt bao nhiêu?
Tùy theo mức độ vi phạm và tính chất công trình, mức phạt sẽ được áp dụng theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (hiện đang có hiệu lực).
Theo Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi xây dựng, sửa chữa công trình không có giấy phép (trong trường hợp phải có) được quy định như sau:
Khoản 5, Điều 16 - Mức phạt hành vi thi công không có giấy phép:
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong đô thị mà không có giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép theo quy định.
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình không thuộc nhà ở riêng lẻ (nhà trọ, nhà xưởng…) trong đô thị mà không có giấy phép.
Ngoài ra, nếu công trình vi phạm không phù hợp quy hoạch:
Buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Nếu phù hợp quy hoạch, được phép bổ sung giấy phép trong thời hạn 60 ngày.
Mức phạt cụ thể như sau:
Loại vi phạm | Mức phạt tiền |
Sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ trong đô thị mà không có giấy phép (trong trường hợp bắt buộc phải xin phép) | Từ 20 – 30 triệu đồng |
Nếu công trình là nhà ở có quy mô lớn, nhà trọ, công trình xây dựng không phải nhà ở riêng lẻ | Từ 30 – 50 triệu đồng |
Nếu tiếp tục thi công dù đã bị đình chỉ | Phạt bổ sung từ 50 – 100 triệu đồng, có thể cưỡng chế tháo dỡ |
Biện pháp khắc phục | Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, hoặc bổ sung giấy phép nếu phù hợp quy hoạch |
Trong một số trường hợp, nếu công trình phù hợp với quy hoạch và người vi phạm bổ sung giấy phép xây dựng trong thời hạn cho phép (thường 60 ngày), thì có thể giữ nguyên phần sửa chữa sau khi đã nộp phạt.
Hậu quả khi sửa nhà không xin phép
Sửa nhà "chui" không chỉ bị phạt hành chính mà còn kéo theo nhiều hệ lụy khác, ảnh hưởng nghiêm trọng đến chủ nhà:
Bị đình chỉ thi công bởi thanh tra xây dựng, làm gián đoạn tiến độ.
Tăng chi phí xử lý phát sinh nếu bị cưỡng chế tháo dỡ hoặc phải xin phép lại từ đầu.
Ảnh hưởng đến giá trị pháp lý khi cần sang nhượng, chuyển nhượng bất động sản.
Mất an toàn công trình do thi công không có bản vẽ, không có giám sát kỹ thuật.
Có thể bị kiện tụng hoặc tranh chấp dân sự với hàng xóm, cơ quan quản lý.
Hướng dẫn thủ tục xin phép sửa nhà đúng quy định tại TPHCM
Để tránh bị phạt, bạn nên thực hiện thủ tục xin phép sửa nhà đúng trình tự sau:
Bước 1: Xác định có cần xin phép không
Hỏi ý kiến trực tiếp từ UBND phường, xã nơi có nhà.
Xem xét công trình có thay đổi kết cấu, kiến trúc mặt tiền, chiều cao hay không.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin phép sửa nhà
Hồ sơ bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).
Bản vẽ hiện trạng và phương án sửa chữa.
Hợp đồng thiết kế hoặc hồ sơ kỹ thuật sửa chữa.
Bước 3: Nộp hồ sơ và chờ phê duyệt
Thời gian giải quyết thường từ 7 – 15 ngày làm việc. Sau khi có giấy phép, bạn mới được thi công.
Hướng dẫn thủ tục xin phép sửa nhà đúng quy định tại TPHCM
Dịch vụ xin phép và sửa nhà trọn gói tại TP.HCM
Nếu bạn cảm thấy thủ tục hành chính rườm rà, chưa rõ quy định, hoặc không có thời gian đi lại, bạn có thể cân nhắc thuê đơn vị thi công chuyên nghiệp như An Cư.
Xây dựng An Cư chuyên cung cấp dịch vụ thiết kế – xin phép – thi công sửa nhà trọn gói, cam kết:
Tư vấn cải tạo hợp pháp, tối ưu chi phí.
Xin phép xây dựng nhanh chóng.
Thi công chuẩn kỹ thuật – đúng pháp luật.
Bảo hành kết cấu – chống thấm lâu dài.
>>> Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng – Xây dựng An Cư
>>> Tham quan một số công trình hoàn thiện và lắng nghe đánh giá từ những khách hàng đã tin tưởng lựa chọn An Cư .
Kết luận
Sửa nhà không xin phép có thể bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng, thậm chí bị cưỡng chế tháo dỡ nếu vi phạm nghiêm trọng. Để tránh mất tiền, mất thời gian và rắc rối pháp lý, chủ nhà cần tìm hiểu kỹ các quy định và thực hiện đúng thủ tục trước khi sửa chữa.
Hy vọng rằng qua bài viết này đã phần nào giúp bạn biết thêm những kinh nghiệm quý báu khi xây nhà. Cảm ơn quý khách đã dành thời gian theo dõi. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần thêm tư vấn, xin đừng ngần ngại liên hệ với An Cư qua hotline 0933.834.369 để được hỗ trợ một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp.
Hãy chọn một nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp theo phong cách của bạn. CHÚC CÁC BẠN LUÔN THÀNH CÔNG!
