Cải tạo nhà cũ thành nhà mới: Những điều cần chuẩn bị

Bạn đang sở hữu một ngôi nhà đã xuống cấp, cũ kỹ hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt hiện tại? Việc cải tạo nhà cũ thành nhà mới chính là giải pháp tiết kiệm, linh hoạt giúp “thổi hồn” vào không gian sống mà không cần phá bỏ toàn bộ. Tuy nhiên, để quá trình cải tạo diễn ra suôn sẻ, bạn cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nhiều mặt – từ thủ tục pháp lý, ngân sách cho đến đơn vị thi công uy tín. Cùng An Cư điểm qua những điều cần chuẩn bị trước khi cải tạo nhà, giúp bạn tránh rủi ro, tiết kiệm chi phí và sở hữu một không gian sống lý tưởng.

Xác định nhu cầu cải tạo cụ thể

Trước tiên, bạn cần trả lời rõ ràng câu hỏi: "Vì sao bạn muốn cải tạo nhà?". Một số nhu cầu phổ biến bao gồm:

• Nâng cấp tiện nghi sinh hoạt: sửa nhà vệ sinh, làm lại bếp, thêm phòng ngủ.

• Gia cố, sửa chữa kết cấu: nhà bị xuống cấp, thấm dột, nứt tường.

• Thay đổi phong cách thẩm mỹ: chuyển từ nhà cũ sang phong cách hiện đại, tối giản hơn.

• Mở rộng không gian sử dụng: xây thêm tầng, cải tạo sân thượng thành phòng chức năng.

Việc xác định đúng nhu cầu giúp bạn lên kế hoạch chi tiết và kiểm soát chi phí hợp lý, tránh phát sinh không cần thiết.

Xây Dựng An Cư - Công ty thiết kế xây dựng nhà phố uy tín

>>> Xem thêm: Nhũng khó khăn thường gặp khi sữa chữa cải tạo nhà cũ và giải pháp

>>> Xem thêm: Cách tính chi phí xây dựng nhà ở dân dụng.

>>> Xem thêm: Cập nhật bảng báo giá xây nhà trọn gói mới nhất tại TPHCM!

>>> Xem thêm: Đơn giá xây dựng nhà phần thô tại TPHCM và các tỉnh năm 2025. 

Khảo sát hiện trạng nhà cũ

Đây là bước bắt buộc để đánh giá mức độ xuống cấp và khả năng chịu lực của ngôi nhà.

Bạn cần khảo sát kỹ:

• Móng, cột, dầm, sàn: có còn vững chắc không?

• Tường, trần, mái: có thấm nước, nứt nẻ không?

• Hệ thống điện nước: còn an toàn và hoạt động tốt không?

Đặc biệt, nếu bạn định xây thêm tầng hoặc phá vách thì cần kiểm tra kết cấu chịu lực, tránh gây nguy hiểm.

Khuyến nghị: Nên thuê kỹ sư xây dựng hoặc kiến trúc sư chuyên cải tạo để kiểm tra và đánh giá chính xác.

Khảo sát hiện trạng nhà cũ

Thiết kế phương án cải tạo

Không có bản vẽ thiết kế = rủi ro thi công cao. Đây là bước quan trọng giúp bạn:

• Xác định rõ từng hạng mục cần sửa

• Tối ưu công năng và thẩm mỹ

• Dễ dàng bóc tách khối lượng, dự toán chi phí

• Hạn chế phát sinh và sửa lại nhiều lần

Bản thiết kế cải tạo cần thể hiện:

• Mặt bằng hiện trạng và mặt bằng sau cải tạo

• Phối cảnh không gian (nếu có)

• Các chi tiết kỹ thuật về điện, nước, chống thấm, vật liệu…

Hãy làm việc với đơn vị thiết kế – thi công chuyên nghiệp để đảm bảo bản vẽ vừa đẹp vừa khả thi về mặt kỹ thuật.

Thiết kế phương án cải tạo

Dự toán chi phí cải tạo

Chi phí cải tạo nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Diện tích cải tạo (m2)

• Quy mô công việc (cải tạo nhẹ, cải tạo toàn diện)

• Chủng loại vật tư, thiết bị sử dụng

• Mức độ thay đổi kết cấu

Bảng báo giá sửa chữa nhà, cải tạo nhà trọn gói mới nhất 2025

Hiện nay Xây dựng An Cư đang là một trong những đơn vị uy tín cung cấp giải pháp sửa chữa cải tạo trọn gói với chi phí tốt nhất trên thị trường. Dưới đây là bảng giá sửa chữa cải tạo nhà trọn gói có nhân công.

Bảng giá sửa chữa nhà công tác tháo dỡ và xây tô mới nhất

Bảng báo giá sửa chữa, cải tạo nhà công tác ốp lát và thi công trần thạch cao

Bảng giá cải tạo, nâng cấp nhà công tác sơn và thi công đá

Bảng giá sửa nhà công tác thi công cửa sắt cửa nhôm

Ngoài ra, bạn nên:

• Dự phòng thêm 10–15% chi phí phát sinh

• Lập bảng phân bổ ngân sách rõ ràng: thiết kế, thi công, vật tư, nội thất, dự phòng…

Đơn giá cho nhân công công tác tháo dỡ

Đối với chi tiết từng bạn mục ta có những bản giá cho nhân công cụ thể như sau:

• Nhân công loại bỏ nền cũ tường cũ: 40.000 – 55.000 VNĐ/m2

• Nhân công tháo dỡ nền trần thạch cao: 20.000 – 30.000 VNĐ/m2

• Nhân công tháo mái tôn: 15.000 – 30.000 VNĐ/m2

• Nhân công đục sàn bê tông: 150.000 – 220.000 VNĐ/m2

Đơn giá cho nhân công công tác xây tô, ốp lát

• Nhân công xây tường 100: 50.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 135.000 VNĐ/m2

• Nhân công xây tường 200: 85.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 260.000 VNĐ/m2

• Nhân công xây tường gạch thẻ: 80.000 VNĐ/m2; Giá vật tư 170.000 VNĐ/m2

• Nhân công tô tường trong nhà: 45.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 45.000 VNĐ/m2

• Nhân công tô tường ngoài nhà: 50.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 50.000 VNĐ/m2

• Nhân công ốp tường: 60.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 145.000 – 450.000 VNĐ/m2

• Nhân công lát gạch: 60.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 155.000 – 500.000 VNĐ/m2

• Nhân công thực hiện công tác bê tông: 300.000 – 600.000 VNĐ; Giá vật tư: 1.350.000 VNĐ/m2

• Nhân công thực hiện công tác ốp đá: 900.000 – 1.500.000 VNĐ/m2

Đơn giá cho nhân công sơn sửa nhà ở

• Nhân công sơn lại tường: 20.000 VNĐ/m2

• Nhân công matit nội thất: 20.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 25.000 VNĐ/m2

• Nhân công matit ngoại thất: 25.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 30.000 VNĐ/m2

• Nhân công sơn tường ngoài nhà: 10.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 15.000 VNĐ/m2

• Nhân công sơn trong nhà: 8.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 15.000 VNĐ/m2

• Nhân công lăn hoàn thiện: 15.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 20.000 VNĐ/m2

• Nhân công sơn chống thấm: 15.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 20.000 VNĐ/m2

Đơn giá cho nhân công thi công điện nước

• Nhân công thi công nước: 65.000 – 80.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 75.000 – 80.000 VNĐ/m2

• Nhân công thi công điện: 75.000 – 85.000 VNĐ/m2; Giá vật tư: 75.000 – 80.000 VNĐ/m2

Quy trình sửa chữa nhà, cải tạo nhà ở trọn gói tại TPHCM

Quy trình 7 bước sửa chữa, cải tạo nhà ở của xây dựng An Cư mới nhất năm 2025

• Bước 1: Tiếp nhận thông tin từ khách hàng

• Bước 2: Kiểm tra thực trạng hiện trường

• Bước 3: Tư vấn các gói thi công và báo giá

• Bước 4: Kiểm tra hạng mục, sửa chữa nội dung theo yêu cầu của khách hàng

• Bước 5: Ký kết hợp đồng cải tạo nhà

• Bước 6: Tiến hành thi công sửa nhà

• Bước 7: Bàn giao, nghiệm thu và thanh toán

Xin giấy phép cải tạo (nếu cần)

Nhiều người nghĩ sửa nhà thì không cần xin phép – đây là hiểu lầm nghiêm trọng.

Theo quy định pháp luật hiện hành, bạn bắt buộc phải xin phép cải tạo sửa chữa nhà ở nếu:

• Làm thay đổi kết cấu chịu lực

• Cơi nới, nâng tầng

• Thay đổi mặt tiền hoặc kiến trúc bên ngoài

• Ảnh hưởng đến hạ tầng chung, nhà liền kề

Giấy phép này được cấp bởi UBND quận/huyện nơi nhà bạn tọa lạc. Hồ sơ gồm:

• Đơn xin phép cải tạo

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Hồ sơ thiết kế cải tạo

• Hình ảnh hiện trạng

Trường hợp chỉ cải tạo nhỏ bên trong, không ảnh hưởng kết cấu, bạn có thể không cần xin phép – nhưng vẫn nên hỏi ý kiến chuyên môn.

Chọn đơn vị thi công cải tạo uy tín

Cải tạo nhà đòi hỏi kỹ thuật phức tạp hơn xây mới, bởi phải vừa giữ phần cũ, vừa thi công phần mới. Do đó, bạn cần:

• Đơn vị có kinh nghiệm cải tạo nhà cũ

• Có kỹ sư giám sát chuyên môn

• Cam kết chất lượng, tiến độ và bảo hành rõ ràng

• Có báo giá minh bạch, hợp đồng rõ ràng

Xây Dựng An Cư - Công ty thiết kế xây dựng nhà phố uy tín

Công ty Xây dựng An Cư – đơn vị thi công cải tạo nhà uy tín tại TP.HCM, với hơn 500+ công trình thực tế, cam kết:

• Khảo sát miễn phí tận nơi

• Tư vấn thiết kế, xin phép trọn gói

• Báo giá minh bạch – không phát sinh

• Thi công nhanh – bảo hành lâu dài

>>> Xem thêm: Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng – Xây dựng An Cư

>>> Xem thêm: Tham quan một số công trình hoàn thiện và lắng nghe đánh giá từ những khách hàng đã tin tưởng lựa chọn An Cư.

Lập kế hoạch thi công chi tiết

Bạn cần:

• Lên tiến độ thi công theo từng khu vực

• Xác định rõ thời gian ở lại hay tạm dời đi

• Chuẩn bị biện pháp bảo vệ tài sản, cách âm, chống bụi

Một số lưu ý:

• Nên cải tạo từng phần nếu vẫn ở trong nhà

• Ưu tiên thi công phần khung, điện nước trước, sau đó đến nội thất

• Có nhân sự giám sát chặt chẽ mỗi ngày

Giám sát và nghiệm thu đúng quy trình

Dù giao khoán, bạn vẫn cần:

• Theo dõi tiến độ từng hạng mục

• Nghiệm thu từng giai đoạn (điện, nước, chống thấm, trát tường…)

• Yêu cầu biên bản nghiệm thu và cam kết bảo hành bằng văn bản

Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ:

• Độ phẳng của tường, sàn

• Độ kín của cửa, mái

• Hệ thống cấp – thoát nước

• Mạch điện an toàn, đúng sơ đồ

Kết luận

Cải tạo nhà cũ thành nhà mới không đơn giản chỉ là "sửa lại cho đẹp", mà là cả một quy trình đòi hỏi tính toán kỹ lưỡng, đầu tư đúng chỗ và chọn đúng người thực hiện. Hy vọng rằng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn những điều cần chuẩn bị trước khi bắt tay vào cải tạo nhà.

Nếu bạn đang tìm một đơn vị thiết kế – thi công cải tạo nhà trọn gói uy tín tại TP.HCM, hãy liên hệ ngay với Xây dựng An Cư qua hotline 0933.834.369 để được tư vấn chi tiết và báo giá minh bạch, tận tâm từ A–Z!

Câu hỏi thường gặp khi sửa chữa cải tạo nhà cũ

1. Cải tạo nhà mất bao lâu?

Thời gian cải tạo phụ thuộc vào quy mô và mức độ can thiệp.

• Cải tạo nhẹ (sơn sửa, thay gạch, nội thất): từ 10–20 ngày

• Cải tạo trung bình đến lớn (nâng tầng, chia lại phòng, thay hệ thống điện nước): từ 1–3 tháng

Để rút ngắn thời gian, nên có bản vẽ thiết kế rõ ràng và lựa chọn đơn vị thi công chuyên nghiệp.

2. Có thể vừa ở vừa cải tạo nhà không?

Hoàn toàn có thể nếu cải tạo theo từng khu vực và không ảnh hưởng đến hệ thống điện nước chung. Tuy nhiên, việc ở lại trong thời gian thi công có thể gây:

• Bất tiện trong sinh hoạt (ồn, bụi, hạn chế không gian)

• Chậm tiến độ thi công

Khuyến nghị: Nếu cải tạo lớn hoặc có trẻ nhỏ, người già, nên sắp xếp chỗ ở tạm thời để đảm bảo an toàn và thoải mái.

3. Cải tạo nhà có phải phá bỏ toàn bộ kết cấu cũ?

 Không nhất thiết. Các kỹ sư sẽ đánh giá kết cấu hiện trạng và đề xuất phần nào giữ lại được (móng, cột, tường chịu lực...) để:

• Tiết kiệm chi phí

• Rút ngắn thời gian thi công

• Đảm bảo an toàn kỹ thuật

Việc giữ lại phần kết cấu cũ cũng giúp hạn chế thủ tục pháp lý và tránh làm ảnh hưởng đến nhà lân cận.

4. Cải tạo nhà có cần xin phép xây dựng không?

Có, nếu công trình cải tạo thuộc một trong các trường hợp sau:

• Làm thay đổi kết cấu chịu lực (đập bỏ tường, nâng tầng…)

• Cơi nới diện tích, thay đổi kiến trúc mặt tiền

• Ảnh hưởng đến kết cấu chung (với nhà liền kề, nhà phố chung tường)

Hồ sơ xin phép được nộp tại UBND quận/huyện, cần có bản vẽ thiết kế và giấy tờ nhà đất hợp lệ.

Cải tạo nhà có cần xin phép xây dựng không?

5. Cải tạo nhà có bị phát sinh chi phí không? 

Có thể có. Các chi phí phát sinh thường đến từ:

• Thay đổi phương án thiết kế giữa chừng

• Phát hiện hư hỏng ẩn bên trong (ẩm mốc, mục gỗ, hỏng ống nước…)

• Điều chỉnh vật tư hoặc phát sinh thêm hạng mục thi công

Giải pháp:

• Lập dự toán chi tiết ngay từ đầu

• Ký hợp đồng rõ ràng với nhà thầu

• Dự phòng khoảng 10–15% ngân sách phát sinh

6. Có nên tự cải tạo nhà hay thuê đơn vị thi công chuyên nghiệp?

Nếu bạn chỉ sửa chữa nhỏ (sơn tường, thay gạch), có thể tự làm hoặc thuê thợ nhỏ lẻ. Tuy nhiên, nếu:

• Cải tạo toàn diện

• Thay đổi kết cấu

• Nâng tầng, cơi nới hoặc sửa hệ thống điện nước

Bạn nên thuê đơn vị thi công chuyên nghiệp để đảm bảo kỹ thuật, an toàn và tiết kiệm thời gian.

7. Cần chuẩn bị gì trước khi thi công cải tạo?

• Hồ sơ thiết kế cải tạo

• Xin phép cải tạo (nếu cần)

• Dọn dẹp mặt bằng, di chuyển tài sản quan trọng

• Thỏa thuận với hàng xóm (nếu thi công ảnh hưởng đến khu vực chung)

• Ký hợp đồng rõ ràng với nhà thầu về tiến độ, chi phí, bảo hành

8. Làm sao để biết nhà có đủ khả năng nâng tầng khi cải tạo?

Bạn cần thuê kỹ sư xây dựng kiểm tra kết cấu móng và hệ chịu lực hiện có. Nếu móng yếu, cần gia cố hoặc không nên nâng tầng. Việc tự ý xây thêm có thể gây:

• Nứt tường

• Sụt lún

• Mất an toàn

Giải pháp an toàn: Thẩm định kết cấu trước khi cải tạo và xin phép xây dựng theo đúng quy định.

9. Cải tạo nhà có cần thiết kế phong thủy không?

Nếu bạn quan tâm yếu tố phong thủy, việc kết hợp kiến trúc với phong thủy sẽ giúp:

• Cân bằng không gian sống

• Tạo sự an tâm và tinh thần tích cực

• Tăng tài lộc, vận khí theo quan niệm Á Đông

Bạn có thể trao đổi với đơn vị thiết kế để điều chỉnh hướng cửa, vị trí bếp, bàn thờ, cầu thang... sao cho phù hợp với tuổi mệnh và bố cục không gian.

10. Sau cải tạo, có cần đăng ký lại với cơ quan chức năng không?

Nếu việc cải tạo đã được cấp phép (nâng tầng, cơi nới...), bạn nên:

• Cập nhật hiện trạng nhà trên sổ hồng

• Nộp hồ sơ hoàn công (trong trường hợp yêu cầu)

Điều này giúp hợp thức hóa công trình, thuận lợi cho việc mua bán, thế chấp, sang tên sau này.

Thông tin liên hệ cải tạo, sửa chữa nhà

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ AN CƯ

• Trụ sở chính: 36 Bàu Cát 7, Phường 14, Q. Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh

•  Xưởng Nhôm Kiếng và Lan Can: Số 2 Đường 14, Nhuận Đức, Củ Chi

• Xưởng Nội Thất Gỗ An Cường: E6/163B ấp 5, Phong Phú, Bình Chánh

• Hotline: 933.834.369 - 078.99.222.99

• Email: xaydungancu@gmail.com

• Website: https://xaydungancu.com